没想到大家对这家RM 1.30 IPO 的公司那么感兴趣 🤭 而且这家公司跟LHI 有点像,竟然只开放几天后就关闭申请了?

不过没关系,今天是28 号(哇老,写完都已经29了)快快看完这篇文跟part 1 就可以决定是否要subscribe 吧!(P/S:如果你还没看到part 1,传送门在这里 👉 : https://www.facebook.com/12invest.my/posts/415006422488318?__tn__=K-R

同样的,这次我们也会用 🙋‍♂️🙋Q&A 的方式来进行分享哦!

Q:我又回来啦 🌚 上次你讲到这个AME Elite 那么好,这次的上市P/E 多少哦?NTA 叻?

A:其实上次不是要讲到AME Elite 很好 🤷🏻‍♂️ 只是我觉得他们可以从construction 慢慢做成developer 再变成有一点REITs 的感觉真的不简单~ 不过既然你问到价格这个问题,我就跟你分享下吧!

他们公司的EPS 是RM 0.11(RM 47.3 Million FYE 31 March 2019),P/E 则是11.73,至于NTA 的话有RM 1.32,Price-to-book ratio 大约是0.98 吧!

虽然说,他们是市场里面少见的industrial park developer and solution provider(相比于目前市场上很多的residential property developer 真的很少见),但是讲真的其他developer 的P/E 都是少过或者接近10 左右,你要说便宜嘛,AME Elite 确实没有太便宜 🤔 至于PTB ratio 0.98,一般来说construction counter 的资产都会有大部分是房产组成的(除了一些专精的公司除外),那么房产并不是liquid asset,也就是说他们的asset 是不能立刻变卖的,需要等一段时间,并且如果是force sale 的话只是value 的70%,因此投行通常不会给与< 80% 的PTB ratio valuation~

Q:STOP STOP,讲了那么多,到底是便宜还是不便宜?

A:Ehhhh… 认真的说,不便宜也不贵,只是可能上市后没有像UWC,GREATECH 这样的冲力去飞吧!

Q:早讲嘛!那么股息叻?我很喜欢投资有股息的公司,AME 有股息吗?

A:IPO 的公司因为一样没有上市,因此之前的dividend 是不能作准的。但是管理层有提到,如果条件允许的话他们会给与20% 的dividend pay-out ratio(就是说每RM 1 的盈利会给与RM 0.20 的股息),如果以这样来计算AME 的股息回报率大约是💰 1.70% 左右吧!

Q:I see.. 另外我想问har,AME 这家公司他们的IPO proceed 高达RM 111 Million,钱会用到哪里啊?

A:嘿,这个问题也是很多人会问的,现在我一个一个跟大家解释吧!

📎 Future industrial property development and investment projects including land acquisitions and joint ventures(预期36 个月),RM 69.05 Million,约总数的62.2%

那么长的一段字,到底是什么意思叻?就是说公司会准备RM 69 Million 来购买可投资的土地或者是进行JV,管理层也清楚表明了自己想成为“Malaysia leading industrial park developer”,根据他们所说的,gross profit margin 曾经一度达到64.4%(FYE 2017),更是在FYE 2019 达到了50.2%,以developer 来说真的算很高哦!

如果你还记得part 1 说提到的,他们有打算复制公司的生意模式(从Johor 带到去别的区域,比如说Selangor,Penang 等),已达到公司的营业额成长的效果。

考虑到投资者可能会担心他们这样来投资是否安全,管理层已经有几个之前的投资例子了,比如说:
– RM 36.9 Million 来做deposit for 3 parcels of land for i-Park@SAC,是在31 March 2016 执行的;
– RM 197.9 Million 为了同样的project 而购买了其中的2 parcels of land(112 acres);
– RM 135.1 Million 购买了剩余的最后一parcel of land(77 acres);

以上所提到的,都是公司已经控制过这样大的一笔钱来进行投资发展自家生意,因此RM 69.1 Million,其实真的不算太大的投资吧?🤭

📎 Working capital for our i-Park@SAC development project(预期12 – 36个月),RM 23 Million,约总数的20.7%
这个又要分几个阶段来跟大家分享,首先是建造i-Park@SAC 里面的clubhouse(29,000 sq.ft),预计会花费RM 9 Million(8.1% of IPO Proceeds),完成的时间线暂定是12 月内。

那么问题来了,为什么好端端的要建一个clubhouse 叻 🤔 不是industrial park 吗?

正因为是industrial park,因此公司为了提供value added services,里面会包括cafeteria,business centre,健身房,泳池🏊‍♀️,game courts,multi-purpose studio 以及multi-purpose hall。

要想想,这些都是industrial park property buyer 会考虑的因素,总不能让入住的员工单单是工作而已吧?适当的放松反而能提高生产率哦!(当然,这只是个人看法而已)

另外的RM 12 Million(10.8% of IPO Proceeds)则是专注于Phase 3 的i-Park@SAC project,预计在Q1 2020 内动工,其中的花费包括infrastructure works(RM 6.7 Million),building works(RM 4.4 Million),剩下少过RM 1 Million 的则是拿来给professional advisory fee 跟一些政府机构的花费。

最后,他们打算用RM 2 Million(1.8% of IPO Proceeds)来做成marketing fees,办一些events 啊,roadshows 啊,REA 的commission 等等,不是太大的关注点吧!

📎 Complete the expansion of our precast concrete fabrication capacity(预计12 个月),RM 9 Million,约总数的8.1%
Part 1 我们已经提到了公司有做混凝土products,这里他们则是打算用RM 9 Million 来发展Phase 2 的precast concrete facility 哦!

其实整个expansion 是需要到RM 12.49 Million 的,但是剩下的RM 3.49 Million 公司打算自己开荷包/跟银行 🏦 借钱来完成哦!

其中RM 6 Million 主要会去construction 成本里面,包括infrastructure works 啊,electrical(M&E)啊,防火工作以及其他expenses 一起。剩下的RM 3 Million 则是购买operation 用到的equipment哦!

📎 Estimated listing expenses(预计6个月),RM 10 Million,约总数的9.0%
Erm.. 这个就没什么可以多说的吧?总结上来说,除了RM 69.2 Million 没有太过明确的地方之外,其他的allocation 都是发展用途的~

Q:Oi,你讲到他们那么好,难道这家公司没有缺点咩?🧐

A:冷静点朋友,每家公司一定有缺点/风险的存在的,这世界上不存在一家完美的公司~ 现在我们来看看这家公司的风险主要在哪里吧?

1. AME Elite 的剩余最主要还是在于他们可以secure 新的合约的能力,以及如何去成长他们的order book,目前公司tender 了 RM 738.19 Million(共23个合约),其中已经得到了价值RM 317.89 Million 的合约(共6个合约),但是contract wise 来说,没有任何guarantee 他们可以继续维持他们的portfolio 哦!

2. 身为一家在construction 行业里面的公司,他们的生意肯定跟property market 跑不掉啦~(那么有人会问,现在property 不是很好wor,可以买咩?这个,你自己决定吧!)要找到他们的industrial park 客户很多都是MNC(Multinational corporation),所以外国对我们投资(FDI)是非常的重要的!要注意这个咯!

3. 目前来说,AME 手头上有两个project,i-Park@SAC(Phase 1&2)以及i-Park@Indahpura(Phase 3)合集有RM 1.2 Billion的GDV,但是呢,这个对于land bank 有很大的要求,如果找不到合适的landbank,恐怕公司也很难好好去完成这两个project啊!

4. 身为developer,公司会比较常需要到capital,在FYE 31 March 2016,2017 的时候,公司的operating cash flow 是负的,也就是说负现金流。并且公司手头上的债务时RM 215.84 Million,cash flow 也是这家公司的危险之处!

5. 不知道有没有读者是在construction 行业里面度过的,这两年来不少subcontractor 已经因为收钱难而打包了,不要忘记AME 本身还有construction 跟 engineering works,同样的,收钱慢也会影响他们的cash flow 哦!

6. 🌟 Ok,这个大家真的要打起精神注意了,因为公司有高达30% 的净利是来自这个东西的 – net fair value gains on investment properties,意思就是公司所投资的房产增值,给与公司盈利,最值得注意的是FYE 2018以及FYE 2019,公司因为这个fair value gain 增加了RM 25.8 Million(32.9% of PAT),以及RM 16.4 Million(32.1%)of PAT,如果property 市场大跌的话,公司的净利会受到很大的影响!

*P/S:For 好奇心重的童鞋,他们的valuer 是 C H William Talhar & Wong 👈🏻

7. Construction 这个行业算是最不稳定的行业之一了,他们的成本随着市场的变动而出现波动(很正常啦),其中劳工成本也是一大看点,另外,今年M&A 很多动作的construction material 市场大家也要注意一下哦!同样的,公司的GDV 也会随着市场的变化有改变哦!

8. 其中一个我个人比较注意这家公司的看点是他们lease property 的能力,现在租金大约占了公司5%(平均)的总盈利,在FYE 2019 年因为PAT 低了更是达到6.3%(RM 21.5 Million)。AME Elite 手头上的tenancy agreements 是2 – 10 年之间的(其中78% 是5,6,10 年份的),到31 March 2020 为止没有任何agreement 会过期,但是这个也是在投资他们公司前要计算的东西哦!

大致上说到这里啦!还有什么问题没有?

Q:哇.. 不说我还不知道那么多风险叻 😨 那么公司的财务状况,ok 吗?

A:有几样东西是需要大家注意的,首先是:

⚠️ 公司的营业额(Revenue)从FYE 2016 到FYE 2019 之间,CAGR 成长率是10.8%。

⚠️ Gross profit margin 维持在27% 左右~
⚠️ Net profit 4 年来成长率是13.21%,其实FYE 2018 年是他们的高峰,FYE 2019 比FYE 2018 低了大约RM 23.7 Million,主要因为FYE 2019 有更低的investment properties gain,FYE 2018 有RM 1.6 Million 多出来的other income(down payment forfeit),tax issue,MFRS 15 的出现,以及listing fee 的出现。

⚠️ 公司的facilities* 其实高达RM 420 Million,但是目前只是用了RM 329 Million,其中RM 29 Million 必须在今年内偿还,RM 27 Million 必须在下一年偿还,RM 65 Million 需要在2-5 年之内还,超过五年的则是RM 95 Million。要注意的是RM 310 Million 左右的都是term loan 哦!

⚠️ 公司已经是连续4 年negative free cash flow 的状态,虽然FYE 2018,2019 operating cash flow 转正,但是investing/financing activities 依然是negative 状态,这点绝对需要注意。

⚠️ 目前公司手头上有RM 102 Million 左右,但是RM 54 Million 是FD,很大机会已经抵押给银行来借loan了。

⚠️ Gearing ratio 目前是0.53 times~

*Facilities 的意思就是银行给多少limit 的loan 他们使用。

Q:看到我眼都花咯!那么到底可以不可以买的?🤷🏻‍♂️

A:我个人是喜欢这家公司的业务,但是基于valuation 问题以及现金流不太稳定,我会暂时观察,但是如果你觉得这家公司有很高的增值机会,也没有错,最后还是看你敢不敢吧!

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