现在由于 MCO 导致大家都不能出门去逛街,当然理论上Retail REIT(商场啊,Wet Market 之类的)受到的损伤会很大

但是为什么hor,有一家我一直在观察的Retail REIT 永远都不会跌的叻?

就算是3月中左右的大抛售他也是跌了一个 20% ++ 而已!如果你跟我的想法是一样的话,对,这家公司就是IGBREIT(5227)

也就是在 Kuala Lumpur 区域最受欢迎之一的两大连体婴Shopping Mall – Mid Valley 以及 The Gardens。如果你是 KL 人的话,又或者你去过这两家Mall 的话,你肯定会知道他们的特点是在哪里.. 那就是

SIBEH 难找PARKING!你有试过在一家Shopping Mall 转了一个小时半都找不到Parking 吗?

嗯,我试过!而地点就是在 Mid Valley 里面!因此,我时常会跟一些投资者开玩笑说:如果你要看一家Retail REIT 是否值得投资的话,就必须要实地考察

那么如何实地考察呢?很简单,就是看看你在里面绕了多长时间才找到Parking(据说这家公司的单单是收Parking 都收了不少钱了)那么回到正题

IGBREIT 手头上的两个产业 – Mid Valley 以及The Gardens加起来的的话大约有 2.67 Million sq.ft. 的NLA(Net Lettable Area),而在 FY 2019 里面,无论是 Mid Valley 或者 The Gardens 都好,Occupancy Rate(就是说租出去的 %)都是在99% 的,难怪那么多投资者喜欢他们啦…很遗憾的是,在 IGBREIT 年报里面并没有显示出他们的 Rental Reversion Rate(RRR)

不过我找到了2019 他们AGM 的Notes,发现了他们的RRR 在 2018 年高达8%!对于投资Retail REIT 的读者来说,RRR 是我们一定要看的数据之一

这代表着公司在接受新租客的时候对比旧租客是更便宜了,还是更贵了。当然一般上我们都要找更贵的REIT,这代表着这家REIT 的产业每年都会增值,租客愿意给更高的价格来租下门店~而 IGBREIT 的 RRR 是 8%

并且他们的合约平均来说是3年的,也就是说每一年会有 1/3 的Tenancy Agreement 会过期,因此这个8% 的增长是每3年来计算的,如果利用国家给的通膨数据来计算的话,是比通膨高的…另外,Mid Valley本身 的人流量比The Gardens 高上四倍,而租金是以租客的销售额来决定的,通常在Central Court 的租客因为销售量比较好,因此租金也会比较贵哦!总结来说,现在 IGB REIT 的 Dividend Yield 还有5.36%,依然是很不错的

不过NTAPS 依然是处于Premium 的价格(比市场平均贵)下面我做了一张简单的图标对比这18家REIT 现在的NTA,Dividend Yield,以及PTBV,大家可以参考看看哦!那么,在看完了我个人最喜欢的这家 REIT 后,你最喜欢又是哪一个REIT 呢?

欢迎大家留言分享!如果有比较长篇的分析,我们可能会帮你Post 在我们专页上跟大家分享哦!

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