上次我们谈到 IGBREIT(5227)以及另外的17家 REITS 的时候,不少读者们都有在看SUNREIT 这家公司,那么今天我们就来看看SUNREIT 现在的状况如何,是否值得投资者们买入吧

到FY 2020 Q2 为止,SUNREIT 目前旗下一共有着 17 家产业作为他们的Portfolio,而旗下的Portfolio又更细分为

Retail,

Hotel,

Office,

Services,

Industrial & Others~根据他们的产业价值以及营业额贡献度来说,我们可以说SUNREIT 是属于Retail REIT

或者说 Mixed 的.. 以下为FY 2019 全年他们不同产业对于公司的贡献度:

Retail Segment:61% Portfolio Value,74% 营业额,71% 的NPI*

Hotel Segment:21% Portfolio Value,14%的营业额,16% 的NPI

Office Segment:6% Portfolio Value,6% 的营业额,5% 的NPI

Industrial and Others Segment:1% Portfolio Value,1% 营业额,1% 的NPI*NPI = Net Property Income,就是说从产业生产出的营业额减掉运作的成本得来的收入接下来我们就要分出来,看看每个Segment 旗下有哪些产业,这些产业对于SUNREIT 的贡献度又有多大吧!

首先肯定要讨论的就是Retail Segment,在他们Retail Segment 之下一共有着4家产业,分别是Sunway Pyramid Mall,Sunway Carnival Mall,SunCity Ipoh Hypermarket,以及Sunway Putra Mall。其中他们以Sunway Pyramid 占了整体Segment 最大的幅度,从整体Retail Segment 的RM 106.7 Million 里面,Sunway Pyramid 自己就占了RM 81.1 Million(占了76%)

在SUNREIT 整体的营业额贡献度里面,他也是占了营业额最高的产业,占了52.05%!Sunway Carnival Mall 和 Sunway Putra Mall 则是分别占了 RM 11.9 Million 和 RM 12.6 Million,至于SunCity Ipoh Hypermarket 跟上面提到的三个Premium segment 不同,则是只是占了 RM 1.1 Million 而已

接下来,我们要讨论受到COVID-19 伤到最重的segment

酒店的segment。SUNREIT 旗下一共有6家Hotel,分别是Sunway Resort Hotel & Spa,Sunway Pyramid Hotel,Sunway Hotel Seberang Jaya,Sunway Putra Hotel,Sunway Hotel Georgetown,以及Sunway Clio Property。这里在FY 2020 Q2 里面占了最大的是Sunway Resort Hotel & Spa,相比于FY 2019 Q2 增加了超过 100% 的额度!但是要注意的是,FY 2019 Q2 里面他们有进行Refurbishment.. 因此这个增幅并不能反应实际需求的增加~业绩第二好的就是Sunway Clio Property

占了Hotel Segment 里面25.33% 的营业额,至于其他的并不是那么重要,大家可以看看我附上的图表看看里面的分布哦~接下来就到Office Segment 了,其实相比于Retail 以及 Hotel Segment,我更担心的就是Office Segment

在讨论了他们全部的产业分布后,这个我会再跟大家讨论!公司的Office Segment 分别有四个不同的产业,分别是Menara Sunway,Sunway Tower,Sunway Putra Tower 以及Wisma Sunway 这四家

整个Office Segment 在FY 2020 Q2 里面占了 6.68% 的营业,整体上来说不是公司核心的业务,不过如同上面讨论到担心Office Segment 的问题,我是觉得Diversify 了出来也不一定是好事..最后,我们看看Industrial 以及 Service Segment

其中就包括了Sunway Medical Centre 以及新加入的 Sunway University & college campus(占了整体营业额的5.52%),以及最后的Sunway REIT Industrial – Shah Alam 1。而上面提到所有的产业,我都为大家提供了一张图,让你看看 NPI 贡献度是多少,以及Margin 有多少

那么现在我们谈谈看Sunway Pyramid 的平均Occupancy Rate

根据Sunway Pyramid 过往的表现,这个产业平均Occupancy Rate在FY 2016 – FY 2019 之间都是在 98% – 99% 之间,只有在 YTD 2020 Q2 下跌到了 97.2%,这次的下跌是因为中间有 “Fit-Out Period”,简单地说就是新的租客需要时间去进行Interior Works 才入住~而Sunway Pyramid 接下来的Lease Expiry 在FY 2020 全年大约有 10.4%,FY 2021 有30.0%,FY 2022 有17.3%,以及最后FY 2023有38.6%,这个大家要注意咯!

至于我们在IGBREIT 里面分享到的RRR,在Sunway Pyramid 也是预计是positive single digit 的,但是实际上是多少就没有提到啦

值得一提的是,他们的 SunCity Ipoh Hypermarket 从FY 2016 – FY2019 都是 100% 的Occupancy Rate,不过他们在过去只是单一租给Giant

不过接下来在April 2020 就会停止出租,新的Tenant(未知)会在年尾才进来,这一点大家也是要注意咯!目前SunCity Ipoh 对于公司NPI 只是RM 1.0 Million 而已,影响不会太大

Sunway Clio是非常让人担心的,因为相比于YTD 2019 Q2 的94.70% 来说,YTD FY 2020 Q2 Occupancy Rate 才49.6%,这是因为他们跟一些不perform 的客户终止合约,虽然Gross Rent Per Sq.Ft. 提高了,但是整体NLA 还是有很多空缺,并且RRR 是负数的!Hotel 业务则是在 68% ~ 83% 之间不等,一般上Hotel 在 80% 的Occupancy Rate 基本上是稳稳赚钱的

但是SUNREIT 旗下的Hotel 都没有问题,就连Occupancy Rate 最低的Sunway Hotel Seberang Jaya 依然为公司提供正数的NPI!至于Office Segment 的话,Sunway Tower 本身只有 30.8% 的Occupancy Rate,而在这之前FY 2016 – FY 2019 则是在19% – 21% 之间徘徊,根据管理层所说,在FY 2020 里面会有46% 的NLA 会renew,不过并没有增加收租量,只是会维持一样的rate 罢了(如果你纳入通货膨胀率的话,就是负成长了)对于Office REIT 我最担心的就是 MCO 过后,会加快Work From Home 的脚步,影响很多Office REIT 以及未来的企业家!

Hotel 和Retail 可能短期会受到影响,但是长期需求量依然是很强劲的,只有Sunway Tower,大家真的是要注意啦~不过总结来说,现在SUNREIT 可以买吗?我们在讨论估值的问题之前,先讨论一个更大的问题 – SUNREIT 目前的短期债务!目前手头上只有 RM 76.12 Million

的他们到底要如何面多高达 RM 3,227 Million 的庞大债务呢?我们再来分析一下他们RM 3,227 Million 的债务里面有些什么:

RM 140 Million 的 Commercial Paper;

USD 100 Million 的 Revolving Credit(暂时不用还的,算是flexible 的债务);

RM 1,727 Million 的Unrated MTN(这个我们会回来这里讨论);以及

RM 1,500 Million 的另一个Revolving Credit基本上,Commercial Paper 跟两个Revolving Credit 我不会太担心的,只是MTN 上面他们需要短期还掉,应该要怎么办呢?如果你看他们在 10/04/2020 的报道的话,他们已经宣布了会进行一个 RM 3,000 Million 的另一个Commercial Paper / MTN 举债动作,相信这个可以减轻他们MTN 上面的负担!不过,你问我的话,债务其实他们绝对有能力偿还的,利息方面也在 3.85% – 4.03% 之间

如果算利息成本的话一年大约RM 124 Million – RM 130 Million 之间哦!整体来说,我觉得现在的SUNREIT 还是不算太便宜,虽然Dividend Yield 上升到 5.99%,但是未来Hotel / Retail 带来的冲击肯定会减少全年的 DPU,而且公司的债务也有点令我担忧,我还是比较喜欢IGBREIT 啦~*P/S:这个月会出一份详细的行业报告给TV CLUB 会员,有兴趣加入的可以点击下面的链接了解一下详情哦!

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