Monday, April 22, 2024
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Pavilion Real Estate Investment Trust | 企业新进展

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在马股多家产托中,版主个人较为喜欢的两家零售类的产托就有 IGBREIT(5227),以及今天的主角 Pavilion Real Estate Investment Trust(PAVREIT、5212);其中 PAVREIT 在近期内完成了他们的集资活动,但版主发现到市面上仍不多人讨论这家产托,因此我们今天就来看一下 PAVREIT 到底集资做些什么,以及公司未来的发展方向好了。

图片来源:Berita Harian

在这次的集资中,PAVREIT 有意收购价格为 RM 2.2 Billion 的 Pavilion Bukit Jalil Mall 以扩充他们旗下的产业组合,而该产业刚完成了 1 年左右,目前的净可出租面积(“NLA”)为 1,760,289 Sq. Ft.,最新的出租率* 也已经达到了 81.4%,旗下较为知名的租户就有 Parkson、The Food Merchant、TGV Cinemas、Harvey Norman、Sports Direct 和 Tsutaya Books 等。

*该数据是以 2023 年 2 月 28 日为参考,同样以该日期为参考,该产业的平均租金为 RM 9.43 / Sq. Ft.,勤劳的读者们可以自己反向计算潜在的租金收入。

从 Pavilion Bukit Jalil Mall 现有的租户组合来看,不难看出他们主要专注于娱乐和餐饮类(“F&B”)的租户(这也是现在许多零售产业的主打方向),其中 F&B 就占据了公司 NLA 非常大的一部分组合;不过需要留意的是,约有 91.4% 的租户合约会在 2025 年 10 月份逾期,也就是说 Pavilion Bukit Jalil Male 的平均加权租赁预期(“WALE”)为 2.4 年左右。

不过以版主所了解,PAVREIT 对于在接手该产业后在 2025 年租约翻新的时候提高租金(也就是我们所谓的 “RRR”)有信心,因此在 2025 – 2026 年的时候,该产业有望给 PAVREIT 带来更多的收入。

据现在的数据显示,该产业平均每个月约有 1.9 Million 个访客,而该产业也设有 4,800 个停车位,每个停车位也预计可以平均每个月给公司带来约 RM 87 的收入(一样,勤劳的读者们可以进行反向计算来算出公司的潜在收入)。

在 Pavilion Bukit Jalil Mall 的临近,接下来也会有 The Park Sky Residence 和 The Park 2 等住宅型产业为他们创造人流,给该产业的租户和 PAVREIT 本身带来双面得益的效应。

那有趣的是,该产业对比 Mid Valley Megamall、The Gardens Mall 和 Sunway Pyramid 的每月平均 Sq. Ft. 租金仍低 45.0% 左右,上述提及的 3 个产业的租金分别是 RM 17.52 / Sq. Ft.、RM 17.22 / Sq. Ft. 以及 RM 16.87 / Sq. Ft.(当然 IGBREIT 的产业处于黄金三角中,不能相提并论),不过不排除接下来 Pavilion Bukit Jalil 也有提高租金的能力。

总之,在 PAVREIT 收购了 Pavilion Bukit Jalil Mall 之后,该公司旗下共管理的资产就会达到 RM 8.3 Billion 左右;如果以第三方产业估值机构 Knight Frank 的计算来看,该产业预计在 2023 年内会给 PAVREIT 带来 RM 56.8 Million** 的净产业收入(“NPI”),而在 2024、2025 年则是有望带来 RM 127.9 Million ~ RM 137.3 Million 左右的 NPI。

**这里的计算主要是以 PAVREIT 会在 2023 财政年 2H 才完成对 Pavilion Bukit Jalil Mall 为基准。

要完成那么大的产业收购呢,毫无疑问 PAVREIT 本身也是需要集资(也是我们先前提到的)的,而公司也在最新的文告中提到预计首批 RM 720.0 Million 左右的私下配售(“Private Placement”)将会在 2023 年 6 月 1 日完成,配售价格则是 RM 1.220,比目前的价格是有折价的。

从实战操作来看,不排除拿了私下配售的投资者会尝试套利离场,并且因为股权稀释的关系,PAVREIT 在 2023 年的股息率预计也会有下调的空间存在。

但是,个人认为 Pavilion Bukit Jalil Mall 的潜力很大,并且约 5.8% ~ 6.0% 左右的股息率购置优质资产对于个人来说还是不错的(当然,个人的看法而已,可能读者们要更高的股息率)。

那么,读者们对于这次的 PAVREIT 又有什么看法呢?

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